Consigli Legali

Casa pagata da un solo coniuge ma costruita sul terreno di proprietà dell’altro coniuge

Laura Mella

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Se uno dei due coniugi è proprietario di un terreno edificabile, è assai probabile che la coppia decida di costruirvi sopra un immobile da destinare a casa coniugale, oppure a seconda casa, o magari anche solo come investimento.
Se l’immobile viene costruito a spese del coniuge non proprietario del terreno, a chi apparterrà la casa?
Verrebbe da dire, a chi l’ha pagata.
Ma è proprio così?

Il principio: chi è proprietario del terreno diventa proprietario anche di ciò che ci viene costruito sopra.

Per legge (art. 934 c.c.) qualunque costruzione edificata sopra il suolo appartiene al proprietario di questo.
Il proprietario di un terreno, in quanto tale, diviene così proprietario anche di ciò che ci sta già sopra o che verrà successivamente costruito sopra.
L’estensione del diritto di proprietà dal terreno a ciò che vi sta sopra è automatico ed opera per il solo fatto della avvenuta incorporazione di un bene materiale (fabbricato) al suolo.
Giuridicamente si parla di accessione.

L’accessione nei rapporti tra coniugi.

Se il soggetto proprietario del terreno e quello che paga la costruzione dell’edificio sono coniugi, c’è qualche eccezione alla regola della accessione?
La questione si pone con riguardo ai coniugi in regime di comunione legale dei beni nel caso in cui il terreno sia di proprietà esclusiva di uno solo di essi e, in costanza di matrimonio, venga edificata sopra quel terreno una casa a spese, però, dell’altro coniuge.
Poiché l’acquisto della proprietà per accessione non richiede alcuna manifestazione di volontà e poiché la normativa che disciplina la comunione legale tra i coniugi non prevede una deroga alla disciplina generale della accessione, il coniuge proprietario del terreno diventerà automaticamente anche proprietario dell’edificio che durante il matrimonio sia stato costruito sopra quel terreno e ciò a prescindere dalla provenienza dei danari impiegati per la costruzione.

La tutela che spetta a chi ha costruito la casa a proprie spese sul terreno di proprietà esclusiva di un altro soggetto.

Se l’aver costruito a proprie spese la casa non consente al coniuge di esserne riconosciuto proprietario, ciò non significa che questo sia privo di una tutela.

La tutela gli riconosce un diritto di credito nei confronti dell’altro coniuge che, in quanto proprietario del terreno, sia divenuto anche proprietario del fabbricato.

E qui, però, si profilano altre problematiche.

Anzitutto, in termini di prova.

Il coniuge che afferma che l’immobile sia stato costruito con i suoi soldi, infatti, dovrà dare dimostrazione degli esborsi personalmente sostenuti a tal fine e non potrà quindi invocare un generico diritto di credito derivante dal regime patrimoniale della comunione.

Sarà quindi bene tenere traccia documentale di tutti i pagamenti eseguiti e delle relative causali.

Altro problema, e non di poco conto, è poi quello di ricevere effettivamente il pagamento del credito.

Non è infatti detto che il coniuge che deve il rimborso disponga della liquidità sufficiente.

Certo, l’immobile potrebbe essere aggredito.

Ma se nel frattempo l’immobile fosse stato alienato o non fosse conveniente aggredirlo ad esempio perché ipotecato?

Oltre al giudizio per vedersi riconosciuto il diritto di credito, si rischia di doverne instaurare un altro per dare (forse) esecuzione a quel credito.

Il consiglio in più.

Vedersi riconosciuto un diritto non equivale quindi a vederlo soddisfatto.

Così se ci si attiva per tutelare il diritto di credito a distanza di anni e per di più quando i rapporti tra i coniugi si sono deteriorati, il rischio è quello di rimanere senza l’immobile e di rimetterci i soldi investiti nella sua costruzione.

Molto più tutelante sarebbe quindi muoversi in anticipo e vedersi riconosciuta la proprietà dell’immobile.

Come?

Ad esempio, disponendo con un atto scritto la rinuncia all’accessione da parte del coniuge proprietario del fondo e contestualmente riconoscendo la proprietà della costruzione in corso in capo all’altro coniuge che se ne sta facendo carico.

Oppure, se l’immobile è stato realizzato, disporre (o prevedere quantomeno un impegno a disporre) il trasferimento della sua proprietà dal coniuge che ne è divenuto proprietario per accessione all’altro che ha sostenuto i costi per la sua costruzione.

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