Consigli Legali

Abitabilità/agibilità dell’immobile: quale grado di diligenza è richiesto al mediatore per evitare l’inadempimento contrattuale e il risarcimento dei danni all’acquirente.

Laura Mella

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Abstract
Quando il contratto di mediazione immobiliare può dirsi correttamente adempiuto da parte del mediatore? E a quali rischi va incontro il mediatore che non abbia adempiuto con diligenza all’incarico? Lo vediamo con particolare riferimento alla problematica della (mancata) abitabilità/agibilità dell’immobile da destinarsi ad uso abitativo oggetto di compravendita.

L’inadempimento di un’obbligazione contrattuale, si sa, obbliga la parte inadempiente alla restituzione di quanto ricevuto dall’altro contraente e, ove ravvisabile un danno, anche al suo risarcimento.
Ciò vale anche nel campo della mediazione immobiliare.

Un caso concreto


Prendiamo il caso di una agenzia immobiliare che abbia ricevuto l’incarico di assistere un acquirente nella ricerca di una nuova abitazione.
L’acquirente, per il tramite dell’agenzia, trova una villetta che fa al caso suo e sottoscrive così con il venditore un contratto preliminare di compravendita.
Il promissario acquirente corrisponde all’agenzia immobiliare la provvigione e al promittente venditore una caparra confirmatoria e un acconto sul prezzo.
La pratica viene quindi presa in carico dal notaio per la stipula del rogito.
E qui l’amara sorpresa: l’immobile presenta gravi irregolarità edilizie ed urbanistiche tanto da essere sprovvisto del certificato di abitabilità/agibilità.
Il promissario acquirente diffida il promittente venditore e l’agenzia immobiliare a porre in essere tutti gli adempimenti necessari a garantire la abitabilità dell’immobile.
Nè il promittente venditore nè l’agenzia immobiliare si attivano, per cui il promissario acquirente recede dal contratto preliminare e chiede la restituzione di quanto versato a titolo di acconto e il pagamento della caparra confirmatoria.
Poiché anche questa volta non c’è alcun riscontro, il promissario acquirente agisce in giudizio nei confronti del promittente venditore. Il Giudice, accertata la legittimità del recesso, condanna il promittente venditore alla corresponsione della caparra confirmatoria, alla restituzione dell’acconto e alla rifusione delle spese legali in favore del promissario acquirente.
Il promittente venditore, seppur condannato, nulla versa per cui il promissario acquirente agisce esecutivamente nei suoi confronti, ma l’iniziativa è infruttuosa.
Può il promissario acquirente ora rivalersi nei confronti dell’agenzia immobiliare? E se sì, cosa può reclamare dall’agenzia?

L’inadempimento contrattuale del mediatore immobiliare e il dovere di comunicazione


L’art. 1759 c.c. stabilisce a carico del mediatore il dovere di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare e che possono influire sulla conclusione di esso.
Stante la sussistenza, a monte, dell’obbligo di comportarsi sempre secondo correttezza e buona fede, il dovere di riferire le circostanze rilevanti per la valutazione e la sicurezza dell’affare si estende anche al caso in cui si tratti di circostanze che l’agente avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile.
Rientrano, ad esempio, tra le informazioni che il mediatore immobiliare deve dare alle parti quelle sull’esistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.
Non rientrano, invece, nell’ordinaria diligenza le risultanze di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, a meno che non siano state oggetto di uno specifico incarico.

Il dovere di comunicazione riferito alla abitabilità dell’immobile


Il certificato di abitabilità/agibilità è un attestato che testimonia che un immobile è abitabile, ossia risponde ai requisiti di igiene, sicurezza e risparmio energetico.
Il certificato di abitabilità/agibilità serve per vivere all’interno di un immobile; comprare, vendere o affittare una casa o un locale commerciale; intraprendere qualsiasi attività economica all’interno dell’immobile; per ottenere il ricongiungimento familiare.
Il certificato di abitabilità/agibilità deve essere fornito dal proprietario di casa.
Venendo al caso specifico della abitabilità/agibilità dell’immobile, la giurisprudenza ravvisa una responsabilità del mediatore per mancata informazione circa la conseguibilità del relativo certificato nei soli casi in cui:
i) il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza oppure abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza. Il che, riportato al caso concreto, significa che il mediatore era a conoscenza della mancanza del certificato di abitabilità/agibilità o di irregolarità edilizie ed urbane ma non lo abbia riferito al promissario acquirente oppure che abbia riferito che l’immobile era a norma;
ii) il mediatore sia stato espressamente incaricato dal committente o da uno dei committenti di procedere ad una verifica in merito al certificato di abitabilità, e non abbia adempiuto all’incarico oppure vi abbia adempiuto erroneamente.
L’ipotesi al punto ii) implica un inadempimento di un diverso ed ulteriore contratto rispetto a quello di mediazione.
Ma se manca una esplicita richiesta da parte del committente di verificare l’abitabilità/agibilità dell’immobile, quale è il grado di diligenza che deve rendere il mediatore in ordine a questo aspetto?
Ebbene, se l’incarico ha per oggetto il reperimento di un immobile ad uso abitativo, il mediatore è tenuto a riferire all’acquirente tutte le circostanze a lui note afferenti l’abitabilità/agibilità posto che questa rappresenta un elemento incidente sulla valutazione dell’affare.
Ne consegue che l’agenzia che sottace all’acquirente l’assenza di una caratteristica fondamentale dell’immobile, incorre nella responsabilità del mediatore ex art. 1759, I comma, c.c.

E chi paga i danni?


Veniamo ora ai danni.
Una volta accertato l’inadempimento da parte del mediatore, quale esborso questo deve prepararsi ad affrontare a titolo di risarcimento del danno patito dall’acquirente?
Certo il mediatore dovrà restituire la provvigione ricevuta.
Ma non solo.
Secondo la giurisprudenza, se il venditore, come nel caso che abbiamo considerato, non dovesse integralmente rifondere all’acquirente la parte di prezzo ricevuta, l’acquirente potrà reclamarne il rimborso all’agenzia immobiliare.
Ma non solo.
L’agente immobiliare sarà altresì tenuto a rifondere all’acquirente le spese legali da questo sostenute per tutte le iniziative promosse nei confronti del venditore a tutela del proprio credito e rivelatesi infruttuose.
Insomma, tutte le somme che l’acquirente non ha potuto recuperare dal venditore anche a titolo di rimborso delle spese necessarie per le attività giudiziali, possono essere poste a carico del mediatore atteso che tutte queste spese trovano la loro causa nell’inadempimento contrattuale dell’agente.

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